¿Al norte y hacia adentro? Qué puede implicar el cambio climático para inversiones CRE

John Greenman

(You can read the English version here.)

En el mundo de las inversiones, existe un dicho irónico que dice: “puedes llegar tarde o puedes llegar temprano”. O sea que, en las inversiones, es crucial atinarle al momento propicio. Dado el rápido cambio climático, en los bienes raíces comerciales (CRE)[1] hoy día, tal vez sea mejor llegar temprano.

La frecuencia de los eventos climáticos extremos es cada vez mayor. Esto se observa, por ejemplo, en las tormentas que, en lo que va del año, han tumbado la red eléctrica de Houston dos veces en 60 días. Y se ve en las altas temperaturas que están rompiendo récords todos los días en Phoenix y Las Vegas. Sin embargo, la gente sigue mudándose a lugares como el Suroeste, la costa de Florida y Houston.

¿Por qué?

Bueno, porque en esas regiones ha habido más empleo, impuestos más bajos y viviendas más económicas que en otras partes del país. Son razones válidas. Pero esperar una alta calidad de vida en esos lugares requiere presuponer un suministro eléctrico confiable para el aire acondicionado, suposición que, para el futuro, luce cada vez más cuestionable. Tarde o temprano, la gente se cansará de tener que soportar el calor y la humedad mientras espera a que vuelva la luz y, a lo largo de las costas este y del Golfo, de tener que reparar daños a la propiedad y despejar árboles caídos.

¿A dónde se mudará la gente?

Cada vez más, la respuesta que se menciona en la comunidad de inversión inmobiliaria es “al norte y hacia adentro” —es decir, que se mudarán de las costas y del desierto hacia el Medio Oeste superior, la parte del país que limita con los Grandes Lagos—. Salvo por el cinturón de tornados que atraviesa el centro y sur del Medio Oeste, esta región tiene un clima estable y un suministro de agua abundante. Un 20% del agua dulce del mundo se encuentra en los Grandes Lagos. De ese 20%, la mitad se encuentra en el Lago Superior. Además, en comparación con las costas, en esta región la vivienda suele ser más asequible.

Chicago, que tiene una ubicación central dentro de la región mencionada, una excelente infraestructura de transporte, y sólidos activos educativos y culturales junto con uno de los mejores panoramas urbanos del mundo, debería ser un ganador obvio. Y los residentes de toda la vida notan que, debido al cambio climático, sus inviernos se están moderando. Pero Chicago sufre de altos impuestos, alta criminalidad y tráfico denso. Por eso, quizás las áreas metropolitanas más propensas que Chicago a atraer a los “regresados” del Cinturón del Sol sean localidades de los Grandes Lagos como Detroit, Cleveland, Milwaukee y Buffalo. Otros candidatos son Minneapolis y Pittsburgh: ninguna está pegada a un Gran Lago, pero ambas tienen uno cerca. Y no descartemos ciudades de tamaño mediano como Madison, Wisconsin y Grand Rapids, Michigan.

En pocas palabras, tal vez estemos en la cúspide de una revitalización del Cinturón del Óxido inspirada por el cambio climático.

Si tal movimiento de población efectivamente ocurre, marcará una reversión histórica del fuerte patrón de migración que comenzó en década de los 1960 del Norte y del Este al Sur y el Oeste.

Los precios inmobiliarios no cambiarán de la noche a la mañana, pero sí, como siempre ocurre, finalmente llegará el momento en que las fuerzas del mercado se hagan sentir. A lo largo del tiempo, el ajuste acumulado en las valuaciones puede terminar siendo significativo.

En el corto plazo, se recomienda como paso mínimo adoptar una actitud más escéptica a la hora de evaluar nuevas oportunidades de inversión en la zona que desde hace mucho tiempo es la consentida de los inversionistas en CRE, el Cinturón del Sol.

Como una vez dijo el economista Herb Stein, “Si algo no puede continuar eternamente, se detendrá”.

TransEconomics brinda serenidad a familias e individuos de alto patrimonio. Para más información, solicita una cita con un asesor.

[1] La clase de activos llamada “bienes raíces comerciales”, abreviado “CRE” por sus siglas en inglés, engloba propiedades comerciales, claro, pero también agrícolas e industriales.