En oficinas, la recesión ya llegó

John Greenman

(You can read the original English version here.)

Como muchos de ustedes saben, tenemos la suerte de estar aliados con John Greenman, un profundo experto en el mercado inmobiliario comercial e industrial de EE. UU. En el Timón de hoy, John comenta cómo está viendo el mercado de oficinas en EE. UU.

Ha habido mucha discusión en la prensa sobre si la economía estadounidense ya tuvo una recesión, está en una ahora o si está a punto de caer en recesión. Pero una cosa es segura: el mercado de oficinas de EE. UU está en caída, una que parece más grave que otras correcciones cíclicas recientes.

Como se ha reportado ampliamente, la tasa de ocupación —la proporción del espacio total disponible que está ahora arrendado—, está cayendo. Sin embargo, lo más importante es que en la mayoría de las zonas metropolitanas de EE. UU, la tasa de utilización —la proporción de espacio de oficinas ocupado físicamente— se ha reducido a apenas la mitad de su magnitud anterior a Covid. Esto significa que, en un mercado con, digamos, un 80% de ocupación, el porcentaje de espacio de oficinas ocupado físicamente es sólo del 40%.

El efecto de una tasa de utilización tan baja sobre los negocios minoristas que atienden a los trabajadores y sobre los sistemas de transporte público que los llevan al centro y de regreso a casa ha sido desastroso. Actualmente, la mayoría de las oficinas están vacías los lunes y casi vacías los viernes, ya que la mayoría de las empresas ahora están oficialmente o de facto operando bajo un horario de tres días en la oficina y dos fuera.

Al mismo tiempo que la mayoría de las torres de oficinas afrontan grandes retos para retener a sus inquilinos, una nueva clase de activo que podemos llamar “súper oficina” ha surgido. Recién construidas y sumamente bien ubicadas, ofrecen lo último en tecnología y comodidades. Se están rentando a tasas récord, ya que las empresas de primer nivel en el mercado laboral, mercado que persiste altamente competitivo, han optado por usar esas súper oficinas como aliciente para retener empleados y atraer a otros nuevos.

Mientras tanto, los activos de oficina más antiguos parecen condenados al mismo destino que los centros comerciales: a convertirse en “zombis” que pueden ser remodelados para usos alternativos sólo con gran dificultad y a enorme costo. (El argumento de que la conversión de espacio de oficinas en departamentos puede aumentar la muy necesitada oferta residencial es, por desgracia, casi siempre una ilusión. Las placas de piso de la mayoría de las torres de oficina construidas en los últimos 40 años son demasiado grandes para permitir una conversión exitosa en departamentos en los cuales la gente realmente quiera vivir).

¿Por qué el sector de oficinas de EE. UU está en tan mal estado en comparación con casi todos los demás mercados de oficinas del mundo, donde las tasas de ocupación y utilización sí han vuelto a sus niveles pre-Covid?

Para empezar, el rápido aumento de las tasas de interés en EE. UU desde marzo 2022 ha mermado las valuaciones de todos los bienes raíces comerciales. Para las oficinas, este rápido aumento de tasas se ha sumado fatalmente a la brecha entre oferta y demanda descrita arriba, en la que la demanda se ha colapsado. Este colapso es un fenómeno de largo plazo, no meramente cíclico.

Veo dos razones principales del colapso. Primero y, sobre todo, durante Covid, el trabajador estadounidense descubrió cuánto mejor podría ser su vida sin viajar diario a la oficina. Estados Unidos depende mucho más del transporte en automóvil de un solo pasajero para llegar a la oficina que cualquier otro lugar del mundo. Para los trabajadores estadounidenses, el hecho de que colaborar por Zoom puede ahorrar hasta una hora de viaje en cada dirección todos los días fue una verdadera revelación.

En segundo lugar, los disturbios que siguieron a las protestas tras la muerte de George Floyd durante el verano de 2020 dañaron los centros de las ciudades de EE. UU, donde creció el crimen y escaseó la vivienda, produciendo una percepción generalizada de que los distritos centrales de negocios ya no son seguros. Aunque las autoridades municipales insisten en que esta percepción en la mayoría de los casos es falsa, en cierto momento la percepción se convierte en realidad, ya que la gente aprende que puede conducir un estilo de vida completamente suburbano sin aventurarse al centro de la ciudad, y los suburbios visionarios agregan servicios que antes se encontraban sólo en el centro.

Entonces, ¿qué sigue? A los pesimistas les preocupa que la magnitud de las pérdidas de los acreedores en el segmento inmobiliario de oficinas sea tal que se desencadene una crisis bancaria generalizada, o al menos se reduzca la oferta crediticia al resto del mercado inmobiliario comercial (el cual sí tiene fundamentos sanos). Y que esto detone una recesión generalizada. O al revés, que la recesión general llegue primero y con ella se debilite aún más la de por sí anémica demanda de oficinas, profundizando las pérdidas tanto para propietarios como para acreedores.

Los optimistas señalan que, si las empresas aún esperan que casi todos sus trabajadores vayan a la oficina al menos de martes a jueves, entonces seguirán requiriendo aproximadamente el mismo espacio de oficina que antes. Señalan, además, que, al igual que antes de Covid, las empresas en crecimiento necesitan cada vez más espacio.

Aun así, la mayoría de los inquilinos pedirán a los propietarios que reconfiguren el espacio existente o incluso que lo reduzcan un poco —que reduzcan el número de oficinas privadas y agreguen salas de juntas de diferentes dimensiones con la última tecnología de videoconferencia para conectarse con trabajadores remotos—. Tales reconfiguraciones serán costosas. Los inquilinos exigirán, además de un espacio más agradable, servicios tales como espacio al aire libre, instalaciones de salud y bienestar y servicio de comidas (incluido el más popular de todos: el café gratis). Solo los propietarios mejor capitalizados podrán responder.

Como señalamos antes, los ganadores serán las súper oficinas. Nuevas y relucientes, jalarán inquilinos de edificios más antiguos. Y a las propiedades suburbanas probablemente les irá mejor que a las de los centros urbanos, particularmente a aquellas propiedades nuevas que puedan incorporar algunas de las amenidades de las súper oficinas que se encuentran en las torres recién construidas del distrito central de negocios.

Hay un adagio en el mercado de oficinas: “Nadie realmente quiere trabajar en casa” (el problema del perro que ladra) “y nadie quiere trabajar a una hora de casa. Lo que todos realmente quieren es trabajar a cinco minutos de casa”.

En el mercado de oficinas de EE. UU posterior a Covid, el adagio puede hacerse realidad.